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祖国金茂:现金流起伏大 二线城市土储多

货币浪财【经】【上】市公司研究院针【对】【于】祖【国】金茂控股集团【有】限公司(【下】称“祖【国】金茂”)当【前】【经】营【中】【的】存量及流量数据【进】【行】综合【分】析,给予祖【国】金茂【的】【主】体信【用】评【分】【为】85.6。

近【年】【来】,尽管销售增速【有】【所】【下】滑,但祖【国】金茂【在】销售规模【上】【从】2018【年】【的】24名提升至18名,【进】入TOP20,【经】【过】【多】【年】【的】积累,总资【产】规模虽然只【有】近3000亿,依然保持【着】较强【的】盈利【能】力。【上】半【年】公司拿【地】与销售【的】比例处【于】平稳【可】控【的】水平,土【地】储备【也】【多】【分】布【在】【一】【二】线城市。祖【国】金茂【的】品牌力【一】直处【在】【行】业【前】列,较强【的】综合竞争力【也】【为】公司稳健【的】盈利【能】力打【下】【了】稳固【的】基础,公司土【地】储备充足,整体财务杠杆率低,融资【成】【本】【可】控,债务结构相【对】合理。

【同】【时】,货币浪财【经】【上】市公司研究院【也】注意【到】,祖【国】金茂【的】“总债务/EBIT“指标较高,且账【面】高丽仅刚刚覆盖完【一】【年】内【到】期【的】债务,【在】销售回款增速【下】落【之】际,短期偿债压力值【得】注意。

概况数据(2019H): 

优势: 

祖【国】金茂盈利【能】力较强,公司【的】总资【产】及净资【产】规模并非巨【大】,借助拿【地】与销售【之】间较【大】【的】价格差,【上】半【年】【的】销售均价与拿【地】均价【之】比达【到】4.14,祖【国】金茂【的】利润率水平较【为】【可】观。2019【年】【上】半【年】公司销售毛利率【为】36.85%,销售净利润率【为】31.7%,整体【的】半【年】加权ROE达【到】10.03%。

土【地】储备充足,聚焦【一】【二】线,克【而】瑞数据显示,截止【上】半【年】,祖【国】金茂【的】土储货值达【到】8929.8亿元,【为】【上】半【年】销售额【的】11.38倍,约合5-6【年】左右【的】销售量,其【中】【二】线土储居【多】。且账【面】【有】【着】相当【于】【上】半【年】营收3.84倍【的】预收款等待结算确认。

公司融资【成】【本】低,杠杆水平稳健,2019【年】【上】半【年】,祖【国】金茂【的】加权平均融资【成】【本】【为】4.96%,【在】【行】业融资【面】趋紧【的】【大】环境【下】,龙头房企【的】融资更受青睐,祖【国】金茂【的】融资【成】【本】甚至明显低【于】万科。【这】【主】【要】【是】由【于】公司账【面】【自】持资【产】较【多】,且公司资【产】负债率仅73.73%【的】低水平,净负债率【一】直控制【在】较【为】合理【的】水平。

关注: 

销售增速【有】【所】放缓,2019【上】半【年】,祖【国】金茂【的】销售金额【同】比增速仅【为】9.39%,较2018、2017【年】【的】销售增速【有】逐渐【下】滑【的】趋势,受【行】业调控【国】策【的】营销,【后】续【的】销售回款存【在】【一】【定】【的】【不】确【定】性,【这】将【会】【对】公司【的】拿【地】、销售【国】策、现金流【以】及偿债【能】力【产】【生】直接【的】影响。近【年】【来】,公司【的】【经】营【活】【动】现金流【起】伏较【大】。

存【在】【一】【定】短期高丽压力,截止【上】半【年】,货币高丽+受限制使【用】高丽共【有】274.79亿元,短期债务【为】256.78亿元,【长】期债务【为】631.36亿元。短期偿债压力指数【是】评估【一】【家】房企【一】【年】内【的】债务压力情况,祖【国】金茂短期偿债压力指数【为】0.93,高【于】【主】流房企数据均值0.66,存【在】【一】【定】【的】短期偿债压力。且“总负债/EBIT”较高,公司【自】持【的】商业物业【和】酒店短期【对】【于】盈利【的】贡献【还】【有】限,且酒店【的】盈利存【在】【不】确【定】性。

关【于】2019货币浪财【经】【年】度【上】市房企【主】体信【用】评【分】 

变革开放41【年】【来】,祖【国】【国】内【生】【产】总值及【人】均【可】支配收入达【成】【了】跨越式【发】展,【人】【们】【的】【生】【活】水平【也】【得】【到】【了】极【大】【的】提高。尤其【是】【自】1998【年】房改【以】【来】,【我】【国】居【民】【的】居住条件【得】【到】【了】显著【的】改善,根据【我】【国】统计局数据显示,【我】【国】目【前】【人】均居住建筑【面】积已【经】高达40平【方】米左右。【不】仅如此,【在】提高【人】均居住【面】积【和】提升城镇化率【的】【过】程【中】,【在】【以】祖【国】金茂、碧桂园、祖【国】恒【大】【为】代表【的】祖【国】房【地】【产】【行】业【里】,【在】深化变革开放【的】红利【下】,市场【主】体【所】迸【发】【出】【来】【的】【活】力【是】巨【大】【的】。

【进】入社【会】【主】义货币【时】代,房【地】【产】市场【也】【从】“黄金【时】代”【一】步步【过】渡【到】“白银【时】代”【和】“存量竞争”【的】【时】代,市场高度【分】散【的】【地】【产】【行】业【面】临【着】整合【的】必然趋势,尤其【是】【在】“房【地】【产】【不】【作】【为】短期【经】济刺激【的】手段”【的】【大】背景【下】,融资端明显趋紧,【而】杠杆率普遍高企【的】房【地】【产】公司【的】【主】体信【用】则明显【分】化。

因此,【在】【行】业整合【之】际,深入剖解、【对】比【分】析各【主】【要】【上】市房企【的】【主】体信【用】情况显【得】尤【为】必【要】。【主】体信【用】评【分】【的】最终结果,反应【的】【是】:借款【人】偿【还】债务【能】力【的】强弱,违约风险【的】高低,【而】房【地】【产】公司【作】【为】高杠杆【经】营【的】典型,【从】拿【地】、开【发】建设、销售等环节【都】【有】高丽需求,因此【对】【于】资【产】负债率【动】辄超【过】80%,净负债率【又】差异较【大】【的】房企【来】【说】,测评其【主】体信【用】显【得】更【为】专业。目【前】,【在】A股、H股【两】【地】【上】市【的】房【地】【产】开【发】公司【多】达几百【家】,货币浪财【经】【从】【中】甄选【出】80【家】【主】流房【地】【产】开【发】商,并站【在】融资端【的】角度,【对】各公司【的】偿债【能】力【进】【行】【全】【面】【的】归纳【和】【分】析,并最终【得】【出】货币浪财【经】【年】度【上】市房企【主】体信【用】评【分】。


(责任编辑:关婧)



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